Tapu İptal ve Tescil Davası ile Ortaklığın Giderilmesi Farkı

Görevli mahkeme, arabuluculuk şartı ve satış yöntemi iki davada farklıdır. Bu yazıda farkları, yolsuz tescil ile iyiniyetli üçüncü kişi ilişkisini ve miras taşınmazlara ilişkin 2026 değişikliğini sade biçimde özetliyoruz.

Bu İki Dava Neden Sık Karıştırılır?

Tapuda birden fazla kişinin adı geçtiğinde ortada mutlaka bir paylaşım sorunu olduğu sanılır. Oysa uyuşmazlığın kaynağı bazen paylaşım değil, kaydın kendisidir. Tapu kaydı doğruysa ve sorun yalnızca ortak kullanımsa ortaklığın giderilmesi gündeme gelir, kayıt hukuka aykırı oluşmuşsa kaydın iptali için dava açılır.

Yanlış davayı seçmek yıllar süren bir yargılamanın usulden reddedilmesine yol açabilir. Bu nedenle önce tapu kaydının nasıl oluştuğuna, sonra kimlerin malik göründüğüne bakmak gerekir. Aşağıdaki bölümlerde iki davanın dayanağı, mahkemesi ve süreci ayrı ayrı ele alınıyor.

Yolsuz Tescil ve İyiniyetli Üçüncü Kişi Nasıl Değerlendirilir?

Bu davanın dayanağı Türk Medeni Kanunu'nun yolsuz tescile ilişkin hükümleridir. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (TMK m.1024). Aynî hakkı bu yüzden zedelenen kişi, tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025). Sahte vekâletname, ehliyetsizlik ve muvazaa bu duruma örnek verilebilir.

Davanın kaderini çoğu zaman taşınmazın bugün kimin elinde olduğu belirler. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken kişi ise tescile dayanamaz (TMK m.1024). Taşınmaz kısa sürede el değiştirmişse zincirdeki her devrin ayrı ayrı incelenmesi gerekir, çünkü iyiniyet iddiası devirden devire farklı sonuç doğurabilir.

İyiniyetli üçüncü kişinin kazandığı haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır (TMK m.1025). Yani taşınmazı geri alamayan hak sahibi bakımından tazminat yolu açık kalır. Davanın devamı sırasında devri önlemek için ihtiyati tedbir istenebilir (HMK m.389) ve tedbir kararı tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m.1010).

İki Davanın Farkları Bir Bakışta

Dava türleri arasındaki ayrım yalnızca isimde değildir. Dayanak, mahkeme ve ön koşullar birbirinden belirgin biçimde ayrılır. Aşağıdaki tablo, iki davanın temel özelliklerini yan yana gösterir.

Tablodaki arabuluculuk satırı en sık yanlış anlaşılan noktadır. Dava şartı olan alanlar kanunda sayılmıştır ve tapu iptal ve tescil bu listede yer almaz.

Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk Şartı

Mal varlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2). Taşınmaz üzerindeki ayni hakka veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi davalarına ise sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4). Görev ve kesin yetki dava şartı olduğundan hâkim bunları kendiliğinden inceler.

Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Davacı, anlaşılamadığına dair son tutanağı dilekçeye eklemek zorundadır. Tutanak eksikse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, bu süre de kaçırılırsa dava usulden reddedilir (m.18/A). Arabulucu başvuruyu görevlendirmeden itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır, zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.

Ortaklığın Giderilmesinde Satış Yöntemleri ve Miras Taşınmazda Yeni Kural

Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi ya da pazarlık veya artırmayla satılarak bedelin paylaştırılması biçiminde yapılır (TMK m.699). Önemli bir değer kaybı olmadan bölünemeyen taşınmazlarda hâkim açık artırmayla satışa karar verir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

16.7.2026 tarihli 7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesine yeni bir kural eklendi ve kural 31.7.2026'da yürürlüğe girdi. Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında kimsenin mülkiyet hakkı bulunmadığı hâllerde, satış kararından sonra yapılacak ilk artırmaya yalnızca malik mirasçılar katılabilir. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır. Ayrıca ilanı yürürlük tarihinden önce yapılmış artırmalar eski hükümlere tabi kalmaya devam eder.

Pastacılıkta Kalite Kalıptan Başlar: Kek Üretiminde Kaplamanın Görünmeyen Rolü

İçeriği Görüntüle

Artırmaların günü ve saat aralığı, başlangıçtan en az on beş gün önce ilan edilir. İkinci artırma, birinci artırmanın bitiminden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir.

İki Dava Aynı Taşınmazda Çakışırsa Ne Olur?

Uygulamada sık görülen bir durum, aynı taşınmaz hakkında hem tapu kaydının doğruluğunun hem de ortaklığın giderilmesinin tartışılmasıdır. Tapu iptal davası kabul edilirse paydaşların kimler olduğu ve pay oranları değişebilir. Bu nedenle bir davada hüküm verilmesi başka bir davanın sonucuna bağlıysa mahkeme yargılamayı o davanın sonuçlanmasına kadar bekletebilir (HMK m.165).

Satış yapıldıktan sonra tapu kaydının iptali gündeme gelirse alıcı durumundaki üçüncü kişinin iyiniyeti yeniden tartışma konusu olur. Taşınmazda şüpheli bir devir varsa önce kaydın sağlamlığının netleştirilmesi, ardından paylaşım yoluna gidilmesi çoğu zaman daha güvenli bir sıra oluşturur.

Davanın Türünü Belirlemek İçin Hukuki Destek

Tapu kaydındaki şerhler, devir belgeleri ve miras paylarının birlikte incelenmesi gereken dosyalarda dava türünü belirlemek zordur. Mirasçılar arasında satış kararı çıkma ihtimali varsa 31.7.2026 sonrası artırma kuralının dosyaya etkisini değerlendirmek için bir gayrimenkul avukatı ile birlikte çalışmak yararlı olur. Aynı taşınmazın hem miras hem de devir sorunu taşıdığı durumlarda ise miras hukuku avukatı ile birlikte miras paylarının da incelenmesi gerekir.

Tapunun İstanbul'da bulunduğu dosyalarda yetkili mahkemeyi, arabuluculuk başvurusunu ve tedbir talebini netleştirmek için İstanbul avukat desteği almak gereksiz süre kaybını önler. Bu metin genel bilgi vermeyi amaçlar ve somut bir tapu uyuşmazlığında hukuki danışmanlığın yerini tutmaz. Her olay kendi belgeleri ve koşullarıyla ayrıca değerlendirilmelidir.